Decisão do STF sobre imposto promete movimentar o mercado imobiliário

Advogado especialista explica o que muda com o novo cálculo do Imposto de Transição de Bens Imóveis, que deve ser analisado em 2024

Uma decisão a ser tomada pelo STF (Supremo Tribunal Federal) relacionada ao ITVI (Imposto de Transição de Bens Imóveis) deve impactar o mercado imobiliário, já que vai tratar da base de cálculo para aplicação desta arrecadação municipal, que deve seguir o valor real de mercado do imóvel e não o valor venal, como era feito de praxe.

Qual o problema?

Ao comprar uma casa ou um apartamento, é necessário pagar o ITBI, um valor que varia entre os municípios, mas que, geralmente, é de 2% a 3% do valor do imóvel. Atualmente, as prefeituras utilizam o valor venal na avaliação de preço – um cálculo próprio e com base no mercado local – e, a partir disso, definem o preço por metro quadrado, para, então, aplicar o percentual do ITBI.

Porém, muitas transações são realizadas com valores inferiores ao valor real, utilizando-se o valor venal, que, na maioria das vezes, encontra-se defasado em ralação à transação propriamente dita. Assim, apesar da guia do imposto requerer que o cálculo siga o direcionamento do município, o judiciário foi acionado para resolver o imbróglio e parametrizar os valores de base de cálculo para fins tributários.

Análise da situação

De acordo com o advogado Raphael Medeiros Adada, o valor do ITBI estabelecido pelos municípios é muitas vezes excessivo e o STF pode trazer uma base de cálculo correta e uniforme para o imposto. “A decisão do STF servirá para padronizar essas cobranças e não estar mais unida ao regime de oportunidade e conveniência do administrador público. Hoje, como não se tem uma parametrização com a correta base de cálculo para computo do imposto, os compradores acabam por declarar valores inferiores ao negociado a fim de burlar o fisco”, avalia.

De tal maneira, a medida beneficiaria tanto o contribuinte, que saberia exatamente o valor a ser pago, quanto o administrador público, uma vez que haverá uma regra objetiva para o cálculo dos valores. Por outro lado, haveria uma majoração da base de cálculo, ou seja, representaria um aumento da carga tributária ao contribuinte.

Adada afirma que o valor venal praticado pelos municípios é defasado e não há uma atualização constante. “Curitiba, por exemplo, reajustou os valores do IPTU (Imposto Sobre a Propriedade Territorial) com base em valores reais dos imóveis, o que representou um aumento significativo nas cobranças. Se os valores venais fossem corrigidos ao longo do tempo, essa carga tributária seria progressiva e não representaria um impacto tão expressivo ao contribuinte”, completa. Para o mercado imobiliário, a decisão do STF trará segurança jurídica.