Impactos da Reforma Tributária no reajuste de aluguel em 2026

Especialista ressalta que o cenário atual pede mais cautela e diálogo entre as partes, especialmente diante das alterações trazidas pela Reforma Tributária

A cada início de ano é o momento em que muitos contratos de aluguel no Brasil são reajustados, mas sempre conforme o que foi acordado em cláusulas contratuais e de acordo com os índices estabelecidos entre locador e locatário.

Neste 2026, a projeção do mercado imobiliário indica que os valores baseados no Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) devem subir entre 4,8% a 5,5%, sendo que o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) acumulado de 2025 teve resultado negativo (-1,05%), o que indica que contratos baseados neste índice não terão reajuste. Entretanto, o ano novo traz um elemento a mais nesse cálculo: as mudanças na tributação sobre a renda de quem é proprietário de imóveis alugados.

“O reajuste de aluguel anual continua sendo um direito previsto em contrato, desde que respeitado o índice pactuado e o intervalo mínimo de 12 meses. Mas esses valores são definidos quando são divulgados os índices fechados nos 12 meses anteriores ao mês de reajuste. Sendo assim, contratos assinados em janeiro sempre levam em conta os resultados acumulados do ano anterior. Por isso, locadores e locatários já estão acostumados a essa variação anual nessa época do ano. O que traz uma novidade nessas relações são os impactos decorrentes da Reforma Tributária, que começam a valer a partir de agora”, explica o advogado Jossan Batistute, especialista em direito imobiliário e patrimonial.

A partir de 1º de janeiro de 2026, começaram a vigorar partes da nova Reforma que impactam diretamente a tributação sobre a renda de quem é proprietário de imóveis alugados. Sob o novo modelo de tributos – que inclui a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), componentes do chamado IVA dual –, a atividade de locação passa a ser tratada de forma mais ampla para fins fiscais. O impacto não é para todos os proprietários, pois depende da quantidade de imóveis e do valor recebido mensal ou anualmente.

Com isso, proprietários de imóveis comerciais e residenciais podem ter diferenças na forma, em procedimentos, nas declarações e na alíquota de tributação, em função de critérios como tipo de imóvel, receita de locação e regime de tributação adotado (pessoa física, pessoa jurídica ou enquadramento no Simples Nacional).

Em termos gerais, a Reforma busca unificar e simplificar tributos, mas a nova incidência de IBS/CBS sobre locações pode elevar a carga tributária efetiva de quem obtém renda significativa com aluguel e não está enquadrado em regimes simplificados.

“O cenário atual pede mais cautela e diálogo entre as partes, especialmente diante das alterações trazidas pela Reforma Tributária. A nova incidência de tributos sobre a atividade de locação, ainda que de forma gradual, pode impactar a rentabilidade do proprietário e, indiretamente, as negociações de valores. Por isso, é fundamental revisar contratos, manter a documentação em dia e buscar orientação jurídica especializada para evitar conflitos e garantir segurança jurídica a todos os envolvidos”, ressalta o especialista.